Acheter de l'immobilier

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Ceci est une ébauche d'article sur l'achat d'immobilier en Allemagne. Toute participation est la bienvenue: informations, liens utiles, conse

Maison-Gallice01.jpg

Aspects à couvrir

  • makler vs. particulier à particulier
  • sources pour les annonces
  • prix en fonction des quartiers / banlieues

Démarche générale

un seul rendez-vous chez le notaire

une différence majeure avec la France est : il n'existe pas de compromis de vente en Allemagne. Ce qui signifie que le jour de la signature (définitive) chez le notaire, il faut déjà avoir 100% du prix d'achat dans sa poche. Pour la plupart des gens, un achat immobilier est dépendant d'un emprunt immobilier. Après avoir signé un emprunt, le contrat prévoit en général une durée de 14 jours pour se rétracter et annuler l'emprunt. Il vaut mieux être certain que la banque vous suit avant de signer chez le notaire. Pour éviter les malheurs (avoir un emprunt immobilier sans bien immobilier à acheter, ou l'inverse), il faut donc bien gérer les rendez-vous entre signature chez le notaire et chez la banque.

exemple (déroulé chronologique) d'un achat immobilier

voici un exemple (sans garantie juridique) en allemand de scénario d'achat du point de vue de l'acheteur. Fichier:Kaufszenario.pdf

Financement

Types de prêts

Fonctionnement des prêts

En France, les prêts immobiliers sont en général planifiés de manière à ce que tout le capital soit remboursé au terme du contrat.

Ce n'est pas le cas typique en Allemagne, même si cela reste possible (Volltilgung). Le cas le plus courant est que la banque et le client s'engagent sur une durée plus courte (5, 10, 15 ans, rarement plus). Les paramètres principaux sont le taux de l'emprunt, et le montant de remboursement mensuel. La différence entre les traites et les intérêts sert à rembourser le capital. A la fin du contrat, il faut refaire un crédit pour le capital restant à rembourser, avec la même banque ou une autre.

Il faut savoir que la législation donne le droit de résilier tout emprunt après 10 ans. Il faut bien sûr rembourser le capital restant dans ce cas. Ce droit est unilateral, cad que la banque n'y a pas droit. Ceci explique que les banques ne sont pas tres motivees pour vous proposer des prets de plus de 10 ans (voire ne vous en parlent pas), ou bien augmentent le taux du credit pour compenser le risque financier qu'elles encourent (interets non verses durant les annees restantes).

Remboursement extraordinaire (Sondertilgung)

Selon les modalités du prêt, il est possible de faire des virements en plus des traites mensuelles. La somme maximale varie selon la modalité du prêt. Certains prêts ne permettent pas ces versements, d'autres permettent même de rembourser intégralement le prêt. Tout est fixé dès le départ. La possibilité de réaliser ces versements provoque en général une augmentation des intérêts.

Assurance

Contrairement à la France, il n'y a pas d'assurance obligatoire avec le crédit. Il est possible de prendre une assurance dans le cas d'un décès.

Il n'est cependant pas nécessaire de la prendre par l'intermédiaire de la banque, qui essaie souvent de faire signer des contrats d'assurance-vie pour lesquels elle touche une commission, mais qui sont bien plus chers que ce que l'on pourrait trouver sur le marché.

Prêts KfW

Ce sont des prêts "sponsorisés" par l'Etat dans certaines conditions, par exemple pour le neuf non locatif et les logements qui ne consomment pas beaucoup d'énergie.

En concurrence directe avec les prêts des banques, ne vous étonnez pas qu'ils ne vous soient pas proposés par celle-ci et insistez pour en tenir compte dans votre financement.

Bausparvertrag

Le PEL s'appelle Bausparvertrag.

Epargne française

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Peut-on utiliser un PEL français ? Les banques françaises prêtent-elles de l'argent à l'étranger ? Comment se passent les garanties & hypothèques ?


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Frais

  • Impôts
  • Cadastre
  • Notaire
  • Agence

Fiscalité

Acheter pour louer ou pour habiter ?

Aspects juridiques

Notaire

La vente en elle-même est validée devant un notaire. Celui-ci lit le contrat avant que les parties le signent. Oui, il doit lire le contrat en entier, sans omettre une seule virgule, donc prévoyez du temps.

Inversement, le notaire n'a pas de temps à perdre, donc il va débiter. Conséquence : ne comptez pas comprendre ce qu'il dit, suivez juste le texte dans votre contrat pour vérifier que cela correspond.

Corollaire : vous avez intérêt à avoir lu le contrat à l'avance et l'avoir compris. Si vous avez des questions, posez-les avant au notaire (cad à son clerc), il doit tout vous expliquer, en long en large et en travers. Comme il doit être impartial, il ne vous mentira pas, ne vous cachera rien. N'espérez toutefois pas qu'il vous mettra en avant des points délicats du contrat, il n'y est pas tenu.

Un point délicat : votre situation matrimoniale, plus précisément votre contrat de mariage ! Selon ses termes, les rapports de possession de l'immobilier se répartissent différemment. Précisez au notaire à l'avance sous quel régime vous êtes mariés, et vérifiez qu'il a bien compris les conséquences juridiques. Faute de quoi le contrat d'achat serait faux.

Assurance habitation

En plus de votre assurance usuelle, Hausratversicherung, vous devez assurer la maison en elle-même. C'est la (Wohn)Gebäudeversicherung.

Elle couvre les dégâts que peut subir votre maison (incendie, mais aussi ruptures de canalisations ...).

Attention, les innondations, grêle, tempête, tremblements de terre ... sont souvent des options qu'il faut rajouter à votre contrat selon vos besoins.

Risques / conseils

Liens



Editeur(s)
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Nepassubir
Auteur initial
Qui est à l'origine de cet article ?

Olivier Croquette