Plan d’Epargne Logement français ou Bausparvertrag allemand

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Je suis Français, j'habite et je travaille en Allemagne, je perçois mon salaire en France mais je paye mes impôts en Allemagne.

D'ici quelques années j'espère acheter un logement, mais je ne sais pas encore si cela sera en Allemagne ou en France. Pour épargner, je me suis donc intéressé au Plan d'Epargne Logement français et au Bausparvertrag allemand et j'ai essayé de les comparer.

Voici un résumé de mes recherches. Sans aucune garantie de ma part. A vous de vérifier. N'hésitez pas à me signaler les erreurs ou changements et à me faire part de vos expériences à ce sujet.

En Bref

Le Plan d'Epargne Logement (PEL) français et le Bausparvertrag allemand fonctionnent tous les deux en 2 phases :

  • Une phase d'épargne où l'on met de l'argent de côté pendant un certain temps. L'argent épargné rapporte des intérêts.
  • Une phase d'emprunt où l'on bénéficie d'un prêt pour acheter un appartement ou une maison. La somme que l'on peut emprunter dépend de celle que l'on a économisée (et ne suffit en général pas à financer l'achat complètement). Le taux du prêt est connu dès que l'on commence à épargner.

L'un comme l'autre autorisent à récupérer l'argent épargné à la fin de la phase d'épargne sans demander de prêt. Par contre l'argent du prêt doit être utilisé pour un des buts prévus.

Tableau comparatif

  PEL Bausparvertrag
Quelle banque ? Le PEL est identique dans toutes banques. Les paramètres varient d'une banque à l'autre. Il faut donc comparer. Une même banque peut avoir plusieurs formules.

Consulter des revues spécialisées pour avoir des comparatifs (par exemple : Stiftung Warentest, le résumé d'un test est consultable gratuitement sur le site web).

Demander des simulation à plusieurs banques. Certaines banques permettent de faire des simulations simplifiées sur leur site web.

Utilisation du prêt Achat ou construction de son logement, travaux.

Voir descriptif de la banque directe (section Epargne).

Pour pas mal d'opérations plus ou moins liées à un logement.
Pays d'utilisation du prêt Uniquement en France (ou DOM).

Il n'est pas nécessaire d'être résident fiscal en France. On peut donc conserver un PEL quand on change de pays.

En Allemagne ou selon les banques dans un autre pays.

J'ai eu la confirmation écrite de la part de la LBS-Bayern qu'il était possible de s'en servir pour acheter un bien en France et, chose importante, que ce bien pouvait servir comme caution pour le prêt.

Par contre à l'Hypovereinsbank ce n'est pas encore possible (information de juillet 2002), même si cela va sans doute le devenir.

Je conseille donc de bien se renseigner et de demander confirmation par écrit.

La LBS-Bayern m'a même remis un document de 6 pages expliquant la procédure pour un achat en France (ils ont des accords avec la Caisse d'Epargne française, et ils passent systématiquement par des notaires alsaciens bilingues).

Il n'est pas nécessaire d'être résident fiscal en Allemagne sauf pour toucher les primes. On peut donc conserver un Bausparvertrag quand on change de pays.

Fonctionnment de la phase d'épargne On y effectue des versements qui doivent respecter un certain minimum annuel.

L'argent épargné rapporte des intérêts (connus dès le début du PEL). Ils sont en partie versés par la banque et en partie versés par l'Etat français (" prime d'état "). La prime d'Etat est plafonnée donc au bout d'un moment il n'y a plus que les intérêts de la banque (ou alors il faut optimiser les versements pour ne pas dépasser le plafond, ce qui est possible).

Depuis mi-décembre 2002, la prime d'Etat n'est perçue que si l'on demande effectivement un prêt pour acheter un logement à la fin du PEL.

Détails :

  • Versement initial de 225 euros minimum.
  • Versements réguliers de 540 euros par ans minimum.
  • Intérêts de 4,5 % (5/7 par la banque, 2/7 sous forme de la prime d'Etat plafonnée 1525 euros)
  • La Banque Directe décrit tous les paramètres sur son site web.
On se fixe dès le départ la somme dont on voudra disposer (" Bausparsumme "). Pendant la phase d'épargne on effectue des versements libres, afin d'atteindre environ 40 à 50% de la Bausparsumme (le pourcentage dépend de la formule de Bausparvertrag choisie).

Il n'y a pas de versement minimum à effectuer, on peut donc ne rien verser pendant une période, mais évidemment cela repousse le moment où l'on atteindra les 40 à 50% de la somme.

L'argent épargné rapporte des intérêts (connus dès les début du contrat). Ces intérêts varient en fonction de la formule choisie et de la durée d'épargne.

Sous certaines conditions (durée d'au moins 7 ans, salaire pas trop élevé) on peut recevoir une prime de l'Etat allemand ainsi que de son employeur.

Les intérêts sont de l'ordre de 1,5 à 2 % et peuvent être plus élevés si on renonce au prêt.

Durée de la phase d'épargne 4 ans minimum. 10 ans maximum.

Après 10 ans on ne peut plus faire de versement, mais on peut garder le PEL.

On peut éventuellement passer à la phase d'emprunt au bout de 3 ans, mais c'est moins intéressant.

18 mois minimum mais il faut aussi avoir atteint les 40 à 50% de la Bausparsumme.

On peut augmenter la Bausparsumme par la suite, mais le délai de 18 mois recommence alors à zéro.

Frais de la phase d'épargne Pas de frais. "Abschlussgebühr" : Un pourcentage de la Bausparsumme à payer dès le début (ex : 1% pour la LBS-Bayern)

Ces frais peuvent être éventuellement récupérés sous certaines conditions et si l'on ne fait pas de demande de prêt. (Ex : LBS-Bayern, si on est allé au bout du contrat, que la Bausparsumme était d'au moins 20 000 euros, ...)

Retraits Possibles à tout moment mais avec des pénalités si c'est avant 4 ans. Possibles à tout moment mais avec pertes des éventuelles primes si avant 7 ans.
Fonctionnement de la phase d'emprunt La somme que l'on peut emprunter dépend de la somme épargnée.

Elle dépend aussi de la durée de remboursement : plus on rembourse vite plus on peut emprunter.

Le taux de prêt est connu dès le début du PEL et reste fixe. Il est relativement bas. Taux du prêt pour un PEL commencé en ce moment : 4,97%. Il paraîtrait qu'actuellement ou peut avoir mieux avec un prêt immobilier normal. Mais dans 4 ans cela ne sera peut-être plus le cas (mais peut-être que si, impossible de savoir).

La somme que l'on peut emprunter correspond à la Bausparsumme moins la somme épargnée.

Une fois la phase d'épargne terminée, il peut se passer un certain temps avant de pouvoir disposer de l'argent du prêt : l'argent prêté est l'argent économisé par les autres. En fonction de la façon dont vous avez épargné vous obtenez un certain nombre de points et ceux qui ont le plus de points sont servis en premier. Pour attendre le prêt, les banques proposent des prêts relais (à taux plus élevés...). Les taux de prêt sont de l'ordre de 4,25 à 5% en fonction des formules.

Primes Prime d'Etat

N'importe qui peut bénéficier de la prime d'Etat. Il n'est apparemment pas nécessaire d'être imposable en France. Elle rend le PEL intéressant comme placement (4,5% avant impôts, sans aucun risque), mais est plafonnée (à 1525 euros).

Attention : elle n'est perçue que si on fait effectivement un prêt pour acheter un logement (ceci pour les PEL débutés à partir du 12 décembre 2002).

Il faut aussi que le PEL dure au moins 4 ans.

Sans prime : Sans prime d'Etat, un PEL souscrit actuellement ne rapporte que 3.21 % avant impôt (soit 2.89% pour quelqu'un imposable en France) ce qui est moins intéressant que les livrets d'épargne proposés par certaines banques françaises.

Les PEL actuels ne me semblent donc intéressants que si l'on souhaite faire usage du prêt.

Prime d'Etat :

Pour bénéficier de la prime de l'Etat allemand, il faut avoir un revenu imposable inférieur à 25 600 euros (C'est la valeur indiquée sur le Einkommensteuerbescheid qui est à pendre à compte, elle dépend entre autres du nombre d'enfants. Pour un couple la limite est de 51 200?). Il faut donc être imposable en Allemagne.

Si vous y avez le droit, elle rend fort intéressant le placement des 512 premiers euros chaque année : elle rapporte 10% des sommes versées avec un maximum 51,20 euros par an (102,4 pour un couple).

Il faut que le Bausparvertrag dure au moins 7 ans ou que vous utilisiez le prêt.

Prime de l'employeur : Pour bénéficier d'une prime de l'employeur il faut encore gagner moins : la limite est à 17 900 euros de revenu imposable (35 800 pour un couple).

Elle entre en action après la prime d'Etat et rapporte 10 % avec un maximum de 48 euros par an.

Sans prime : Sans prime le Bausparvertrag est plutôt un mauvais placement.

Certes certaines formules peuvent rapporter jusqu'à 4% avant impôt sous certaines conditions, mais le prêt est alors moins intéressant. Certains livrets d'épargne français rapporte autant (avant impôts) voire même plus et sont beaucoup plus souples.


Un Bausparvertrag ne me semble donc intéressant que si on a la droit à au moins une des prime ou si l'on veut vraiment faire usage du prêt.

Fiscalité Pour un résident fiscal en France :

Les intérêts du PEL sont soumis uniquement aux prélèvement sociaux. (actuellement 10 %).

Pour un résident fiscal en Allemagne : Si j'ai compris correctement, les intérêts du PEL sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu.

Toutefois on a le droit à un abattement de 1370+51 euros sur l'ensemble de ses placements. (Pour les placements faits en Allemagne cela se fait via le "Freistellungsauftrag für Kapitalerträge". Pour le PEL je suppose que cela se fait lors de la déclaration d'impôts) [L'abattement était à 1550+51 avant le 1er janvier 2004]

NB : J'ai entendu à la radio en décembre 2002 que des projets de loi étaient en discussion au niveau européen au sujet de l'imposition des placements. L'Allemagne semble s'orienter vers un prélèvement libératoire de 25 % pour tout revenu de placement. Ce qui correspond à ce qui se fait en France pour les placements imposables.

Pour un résident fiscal en Allemagne :

Il faut donner à la banque un "Freistellungsauftrag" suffisant pour ne pas payer d'impôts sur les intérêts.

Les intérêts cumulés de l'ensemble de vos placement au dessus de 1370+51 euros sont imposables normalement. Il subiront alors un prélèvement à la source de 30 %, qui sera revu à la hausse ou à la baisse lors de votre déclaration d'impôts en fonction de votre tranche d'imposition.

Je ne sais pas si les éventuelles primes de l'Etat et de l'employeur sont imposables.

Pour un résident fiscal en France : Pour un placement en France on aurait pu choisir entre une imposition normale ou un prélèvement libératoire de 25 %. Je ne sais pas si c'est possible pour un placement à l'étranger. Le projet de loi européenne sur l'imposition des placements clarifiera certainement cela.

Remarque sur le pays d'imposition. Il semble être plus intéressant d'être résident fiscal en Allemagne car à l'aide du Freistellungsauftrag le placement peut vraiment rapporter 4,5%.  
Nombre maximum Un seul PEL par personne. Il est interdit d'ouvrir plusieurs PEL, même dans des banques différentes. A priori on peut signer autant de Bausparverträge que l'on veut.
Mon avis Un PEL est intéressant si on est sûr de vouloir acheter ou faire construire son logement en France. Il faut être sûr de vouloir acheter ou faire construire un logement pour qu'un Bausparvertrag soit intéressant.

Toutefois l'obtention du prêt semble être longue. Si l'achat s'effectue en France, je crains que cela ne soit en plus compliqué et que cela entraîne des frais supplémentaires.

Ma conclusion personnelle

J'ai l'intention d'acheter un logement à l'avenir, mais je ne sais pas si cela sera en France ou en Allemagne.

Je me suis donc d'abord dit que le Bausparvertrag d'une banque allemande était la bonne solution, à condition d'en choisir une qui autorise à s'en servir pour acheter un logement en France. Mais les délais d'obtention du prêt et les risques de tracasseries pour un achat en France m'ont fait changer d'avis.

Je me suis alors dit que je devais placer mon argent dans des conditions pas trop mauvaises et pouvoir le récupérer facilement pour en faire ce que je veux. Jusqu'à mi-décembre 2002, un PEL français permettait cela, avec en plus la possibilité d'avoir un prêt intéressant pour acheter un logement en France.

J'étais donc sur le point d'ouvrir un PEL quand la législation a changé : la prime d'Etat est maintenant liée à la demande d'un prêt pour acheter un logement en France.

Conclusion : L'Europe bancaire n'est pas encore là. Je vais oublier les PEL et les Bausparverträge et je vais placer mes économie ailleurs...


Liens

Divers

Au sujet des PEL

  • Le site de la Banque directe (devenue Axabanque depuis peu) présente bien le PEL. Voir la section Epargne.
  • Sinon allez voir le site web de votre banque, il y a sûrement une section Epargne Logement.
  • La caisse d'Epargne

Au sujet des Bausparverträge

  • LBS (Filiale des Sparkassen pour l'Epargne Logement) : voir notamment la section nommée Casa Europa.
  • La LBS-Bayern
  • La Hypovereinsbank, section Privatkunden > Immobilien > Finanzieren > Bausparen
  • Huk-Coburg, gagnant d'un comparatif des Bausparverträge en décembre 2001 pour la revue FinanzTest (section Bausparen).
  • Quelle, autre gagnant du comparatif.
  • Stiftung Warentest: organisme de défense des consommateurs qui publie entre autre la revue Finanztest. Un résumé de l'article est accessible gratuitement sur le site web.

Au sujet de l'imposition



Editeur(s)
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Auteur initial
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Jérôme Parent