Contrat, caution et autres formalités pour la location

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Une fois le logement idéal trouvé, il faudra s'occuper de la partie ingrate de la location : les formalités.

Note : dans cet article, le terme "propriétaire" n'est pas forcément juste. En allemagne, on parlerait de Vermieter, et cela arrive relativement souvent qu'ils ne soient pas la même personne.

Généralités

Il existe schématiquement 2 types de locations : long terme et court terme.

Commençons par le long terme, car c'est la situation la plus administrative. Lorsque vous avez trouvé un logement qui vous convient, et que le propriétaire vous accorde le logement, il doit préparer un contrat de location (Mietvertrag). La solution la plus simple pour tout le monde est d'utiliser des contrats pré-imprimés, à remplir. Pour le locataire, il suffit alors de parcourir les cases cochées et autres choix faits par le propriétaire pour savoir à quoi il s'engage.

Les termes du contrat précisent :

  • nom, prénom et adresse du locataire et du propriétaire
  • adresse et description du logement
  • période (début/fin ou début/durée)
  • le montant du loyer (Miete)
  • le montant des charges (Nebenkosten)
  • le montant total (Gesamtbetrag) : c'est le montant à virer tous les mois
  • la possibilité (ou non) pour le propriétaire d'augmenter le loyer en cours de bail
  • le moyen de paiement, en général les coordonnées bancaires du propriétaire
  • le montant de la caution (voir ci-dessous)

Dans le cas de la location à court terme, il n'y a pas forcément de contrat de location écrit, surtout quand il s'agit d'une colocation (WG) ou sous-location. Mais cela n'empêche pas qu'il y ait une caution.

L'absence de contrat écrit est légale, mais à éviter, car elle nécessite une relation de confiance absolue entre les protagonistes ! De nombreux étudiants et stagiaires louent chaque année sans contrat, dans le cas de colocations ou sous-locations. C'est une pratique courante, mais non recommandée.

Le loyer

Le loyer est habituellement versé au début du mois de location, voire encore un peu plus tôt.

  • pour les séjours court terme, le propriétaire vous demandera certainement un paiement en liquide. Par sécurité, vous pouvez lui demander un reçu.
  • pour le long terme, il sera certainement plus pratique pour vous de créer un virement automatique (Dauerauftrag). Ainsi le montant exact sera versé au bon moment chaque mois sans que vous ayiez à vous en soucier, et vous aurez en plus une preuve du paiement.

La caution

Elle est souvent indexée sur le loyer, par exemple 2 ou 3 mois de loyer (hors charges). Elle est parfois versée en liquide (demandez un reçu), mais pour les longues durées, il sera plus intéressant d'ouvrir un compte rémunéré (Sparbuch).

Le compte vous appartient, ainsi que l'argent dessus, mais ce dernier ne peut être débloqué sans l'accord du propriétaire. Ainsi, votre argent est toujours votre propriété, et rapporte des intérêts.

Toutes les banques ne proposent pas ce service :

  • la Postbank ne le propose pas
  • l'Hypovereinsbank le propose
  • la Stadtsparkasse le propose

Faites-nous part de vos expériences avec les autres banques.

A savoir : votre propriétaire dispose de 6 mois pour vous rendre la caution, vous n'avez pas de moyen de le forcer à la rendre plus tôt s'il ne le veut pas !

Ablöse

Souvent, le précédent locataire a fait installer des meubles ou des équipements (cuisine équipée, antenne, meubles de salle de bain, rangements,...) et est prêt à vous les laisser pour une certaine somme d'argent : l'Ablöse (souvent en liquide). Là aussi, si vous voulez éviter les problèmes, rédigez un acte de vente, même sur papier libre, précisant les objets, les personnes, la date et le prix, ainsi que le type de règlement.

L'avantage est que vous avez à disposition et sans travaux des équipements préinstallés. L'inconvénient est que si vous partez, il vous faudra soit tout déménager, soit vendre au propriétaire, ou au locataire suivant (Nachmieter). Ces derniers ne sont pas obligés de vous les racheter à leur tour...

L'arrivée

Pour une location longue durée, lorsque vous recevez les clés, le propriétaire vous demandera certainement de signer un papier : Übergabeprotokoll.

Il indique l'état des lieux, le type et le nombre de clés remises, le relevé des compteurs, les travaux à faire effectuer à la charge du propriétaire, ...

Pour une location courte durée, il y a de grandes chances que vous receviez juste la clé et éventuellement les reçus.

Le départ

Pour les longues durées

Il est possible que le propriétaire exige de vous de repeindre en blanc l'ensemble du logement à votre départ.

C'est une grande différence avec la France où toute rénovation est à la charge du propriétaire (sauf dégradation anormale).

Cependant, cette clause, même si elle est présente dans le contrat, peut-être caduque.

De plus, le cadre est strict, comme expliqué par la Mieterverein München.

Il faut s'y prendre un peu à l'avance pour réserver un peintre (Maler), ou bien le faire soi-même. Quelques personnes sur le forum ont donné des peintres à contacter.

Le jour de la remise des clés est rédigé aussi un Übergabeprotokoll.

Pour les courtes durées

A convenir avec le propriétaire !

Conflits

Evitez les accords oraux, préférez les écrits ! En cas de conflit, essayez de parler avec votre proprio pour comprendre le problème.

Si rien n'y fait, vous avez la possibilité de vous faire aider par des associations de locataires. La plupart vous demandera toutefois d'adhérer avant de vous venir en aide.

Certains propriétaires semblent également revoir leur position quand ils voient que vous êtes assistés par des gens compétents en la matière.

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Olivier Croquette